望京 拆迁，望京住了多少韩国人

北京章哥，房地产业20年，通晓行业之路。 我不是所谓的“专家”，我只用20年的实战经验帮助大家答疑解惑。

这个系列只是一个回忆，勾沉了北京20年来的楼市碎片。

只有随笔。 不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点特殊，我总是感激和后悔。

不过，情况就是如此。 普通人的生活就是错过了一次好运和机会。

后悔也好，高兴也好，往事都在这里。

一、

上一篇写的是望京的早期，后来一直没写主要是因为记忆力变差，很多事情都想不起来了。

所以放在脑子里，偶尔想起什么就只能马上记住。

这个我不太想起来，还是写一下哪里是哪里吧。

我从几个人那里听说过望京的韩国人的历史，集中在以下几点。 最早在望京的韩国人是禹东硕，最初起源于望京西园三区。 望京高峰时期有三分之一的韩国人。 今天，望京至少有5万韩国人。 今后也会有韩国人来中国，来望京……

那我告诉你吧。 以上这些都是胡说八道。

二、

我也听过这个禹东硕的故事，一听就是胡说八道，韩国净是这种人，自夸不打草稿。

他可能是第一个住在望京新城的韩国人，之前望京有花屋、南湖等小区，韩国人已经在这里租房子或租房子住了。

这源于1992年中韩建交，此后，韩国留学生和商务机构大量来到中国。 他们在上海住在古北，青岛住在城阳，北京先是在五道口最多，后来发现望京。

没有其他理由。 当时的望京房租很便宜，但离大使馆和机场很近，离有好几个中文留学生的大学也很近，自然优先。

当时的望京还没有正式规划。 不能和酒仙桥燕莎等相比，比亚运村差多了。

印象中只有一辆巴士。 好像是409啊。 我从广营去过阜成门。 我还坐过。 有坑洼的路，破了。

禹东硕这个韩国人其实也是照片中望京的性价比。

当时望京新城和A4区刚开业，房子的新租金还不高，自然成了首选。

当时北京市内的房子动辄2/3000，这里有1000多间。 为什么不租新房子？

于是，韩国人陆续从花圃等老小区搬到西园三区四区。 2002年以后，有些人干脆买了房。 北京取消了内销的出口限制，所以外国人可以买普通住房。

其实早就买了，只是不符合规则。

大概是2006年吧？ 北京还制定了外国人买房子的规定。 主要以韩国人和日本人为对象。

三、

望京西园三区并不是第一批韩国人聚集的地方，但它是后来规模最大、占有率最高的一个。

到2003年左右，望京的韩国人达到2万人，其中大部分居住在三区和四区。

据当时的官方派出所介绍，70%的居民是韩国人，派出所甚至配备了懂韩语的警察。

不仅要管理治安，后来还要帮韩国夫妇吵架劝架。

调查过一段时间呢。 因为租赁的行为不合法或不合规。

但是，因为韩国和中国的关系很好，所以谁也不再用力了。

顺便问一下，为什么这么多韩国人来中国，为什么开始看望京了？ 其实除了留学生和大公司常驻外，当时还有重要的群体，有逃避债务的老赖。

中韩建于1992年，但来华韩国人在1998年以后有所增加。 这也与中国的住房货币化改革相重叠。 为什么？ 由于1997年发生了亚洲金融风暴，中国香港没事，在中央的支持下汇率市场没有崩溃。

但是损失也很大，所以没办法只能开源节流，启动了房地产市场促进了经济。

韩国，不是在97风暴中胜负的事，而是能否生存的事。

他们并没有真正退缩，而是在美欧的胁迫下，被用手枪逼着，签订了一系列丧权辱国的不平等条约。 从那以后，韩国完全成了欧美的附属国，再也不能回天了。

尽管如此，韩国经济还是受到了很大打击，连韩太、起亚等财阀都破产了，其他中小企业更是破产了。

韩国股市下跌了70%，韩元下跌了约一半以上。 (请记住这个数字。 后面有对应场景。

结果是什么？ 是能扛得住的企业带着资本争着逃跑了。

老百姓首先在爱国心的驱使下献出了自己的金钱和财产，毕竟几百万人失业，被债务缠身的老百姓也只剩下两条路了，要么等死，要么跑路。

其结果是，韩国国内自杀率急剧上升，同时向他国移民避债的浪潮也达到了高峰。

其中中国受经济危机影响较小，政局稳定，成为部分韩国人的避难所。

山东、东北、北京、上海，涌入了很多韩国老赖。

这也不是他们想背井离乡的老赖，但是国家经济破产了，作为个人个体会怎么样呢？ 仿佛飘着时代的风，飘到哪里都可以吧。

而且那个时代的韩国已经很发达，人均收入达到数万美元并不是什么新鲜事。

在中国，北京的平均年收入不过一万元，差距很大。

那个韩国人如果还有一点积蓄，或者能在中国的韩国企业工作，就能生活得相当好。

在这种情况下，与其在韩国受罪，还不如来中国呢。

所以他们大批来到北京，选择了当时看起来性价比非常高的望京。

四、

我不知道韩国人已经在望京定居了，我还以为他们还在五岔路口。

后来，公司让我参加了什么仪式。 韩国一家高科技基地在望京落地，说来了多少企业。

我到了之后觉得没什么，十多家小公司的联合体，一共人都不多。 面积也不太大。

但听了介绍后惊讶地发现，这样的企业在望京已经达到百家，从业规模近万人。

当时是2001年夏天，中国还没有问世，但这些韩国中小企业，都在赌中国的问世。

他们赌赢了，不到半年，也就是年底中国入世成功，这些韩国企业借势赚得盆满钵满。

之后，据说2003年SARS后，在望京的韩国人达到了2/3万人。

真假不得而知，西园三区四区、望京新城等地真的满是韩国人，各种饭馆的店铺也都是韩文标志，望京真的成了韩国城。

后来，韩语翻译成为望京的标配。 不仅在派出所，卖场里也有。 必须赚韩国人的钱啊。

既有中介，也有人很容易就能交流。

也许从那时开始，望京有三分之一韩国人的传言就成了几乎标准的说法。

其实没那么多，但差不多。

高峰时期望京有10万韩国人，传言望京总人口为30万。

实际上韩国人有7万人左右，望京的总人口不到30万人，也就是四分之一。

当然这个也已经很多了。 只是，韩国人的外表不太明显。 如果换成黑人，想想四分之一在马路上闲逛是什么场景。

韩国人多就多，刚开始无所谓，后来随着人的增加，韩国的跆拳道、高尔夫这样的当时还出现了小地方。

传说韩国的学校也变多了，也有韩语报纸和专业的邮递员。

我从没见过这个，也觉得不可能。 媒体和邮政系统很难得到批准。

但在望京的论坛上，曾有一段时间关于试图在路标上加韩语的争论，但有支持者，反对者更多。

我看了那个之后感到了违和感。 果然这里是中国。 说在民间超市里摆弄韩语也没关系，一点也不过分。

但是，官方的路标上也刊登了韩语，那么在那之后，所有的商店招牌上都必须有韩语吗？ 不太现实。

但是，据说得到了。 我从没见过。 我想是民间自己弄的吧。

当时的反对声不仅如此，还上升到了租界、殖民地、侵略者的高度。

我觉得这也有点比不上我。 我也不喜欢韩国人，但我不认为他们过分。 另外，也不能达到这种水平。

换句话说，当时的韩国人就像现在的中国人在非洲和南亚的一些国家一样。

把自己的钱多当作好事，因为当地的物价低，所以花钱也没关系。

这并不一定真的来自骄傲的心理，但在当地人看来就是这个效果。

我问过几个韩国人的收入和消费观，简单来说，就是能赚钱。

特别是在2005-2007阶段，中国经济突飞猛进，中国的韩国企业赚了很多钱。

他们在本国的话，大概可以赚2万元以上一个月，但是在中国，如果加上补助金等，一个月3/4万是常态，7/8万的高管并不新鲜。 那是年薪一百万。

例如，有一家制造某种机器的公司。 是半导体吧。

普通员工租金补贴1万多人，高管达2万多人。

当时望京100多套平整的三居室也不过5/6000元，房屋租赁比为200-300，非常符合国际惯例。

那套100万美元的房子，年租金在4万美元左右，200万美元在8万美元左右。

房价也不是很贵。 即使在2007年房价高峰期，望京的房子均价也在1.5万美元左右，不是很贵。

这也可以说是住宅年龄新的好小区，但之后到2008年下跌了20-30%。

那些韩国人有很高的工资，所以当然在中国也成了大富翁。

所以，有一种说法，韩国人不砍价，只要觉得大体上合适就买。

当时在望京的保姆拥有率在北京排名第一，大部分都是韩国家庭雇佣的。

即使只有妻子在家带着孩子，也不能马上雇中国保姆，没有别的，我觉得很便宜。

中国人怎么看他们的态度？ 很矛盾呢。 做生意的希望是从他们那里赚钱，但普通老百姓有点厌倦和扭曲。

你们有钱是自己的事，但不要在我们面前乱晃。 羡慕嫉妒恨对大家来说不好。

当时，有一种说法认为望京的物价之所以很高，是因为韩国人很吵。

一定有关系。 我也觉得望京的物价很高。 特别是韩国的烤肉店等，动不动就每人200美元，进入今天就不便宜了。 更何况是10多年前。

但是，对我来说没关系。 我觉得贵也可以不去。 并不是没有中国本土的超市饭馆。 没有必要和韩国的商品进行比较。

但望京是时尚板块，很多人为了追求“韩流”而来消费。

这些人收入不一定高，但追求这种感觉，那也没办法，自己会给自己带来违和感。

五、

另外，有些麻烦是不可避免的，是民族性和生活习惯的不同。

比如说，就是这种说话方式吧。 韩国和中国人大不相同。 中国人不管怎么吵，他们都不吵。

一家店里只有两三个韩国人，就等于满屋子都是，还有几个人是癞蛤蟆坑。

所以我现在也不喜欢去韩国料理店，留下了阴影。

这并不是说中国人多的饭馆不吵，但我觉得这不一样。

如果能理解我们的话，就好得多了。 如果听到有趣的东西的话，想多听一些呢。

你能听懂多少个韩语？ 啊，已经只剩下思密达了。 和噪音一样。 越听越烦。

另外，还有中韩邻居的问题。 望京西园还好，望京新城、夏都盈座、大西洋新城、华鼎世家等社区都有过激烈的矛盾冲突。

主要是韩国人晚上喝多了闹，年轻人晚上骑摩托车，在家门口放什么鞋，孩子在楼下闹。

房地产町内会的成员曾经试图组织中韩联谊会，但中国人不喜欢组织，韩国人不喜欢参加，几乎不能。

我没见过中国人和韩国人吵架，但我听说过。 饭馆发生的事情很多，不清楚就动手。

居民区很少吵架，毕竟语言不通，鸡和鸭不能吵架。

我只听朋友说，两家吵架了，要找翻译，但是翻译来了，翻译两边都不喜欢，心烦意乱之后，我合作殴打了翻译。 是谁惹谁生气了？

所以翻译不是个好工作，搞不好会两边都有罪。

在我印象中，中韩商业纠纷发生得比较大是在2006年前后，商业地产引发了矛盾。

望京北部的宝星国际招商开始，宣布引进韩国新世界集团的“易购”百货公司，宣称向望京的6万韩国人提供故乡的商品。

当时是望京的高峰时期，如果是商业地产的话，想和韩国人交往，还想开大的韩国商业街。

于是几乎在同一时期，望京南的望京国际也宣布将与韩国最大的商管公司合作，提供更大更完整的韩国商品。

两边开始了竞争，我也不知道发生了什么。

但是望京国际与韩国商管公司合作，仗着有韩国中小企业的资源，去了首尔招商。

那个时候我问了一些中国的商管公司代理商，招商效果怎么样？

回答非常成功，但我想会引起麻烦的。

因为他们在韩国卖了几百家商店，至少是预定了。

但想想看，谁还敢投资这种没去过的外国小商店？ 一定是资金不多但急于发财的人，也就是韩国的小商店。

那么，他们不能自己经营，也会用自己国内的商务思考。 开业后能不在管理方面惹麻烦吗？

其实想得太多了，没有开业就出了问题。

不知道为什么，总之易买得和宝星签约前不久，望京国际的韩国城说已经解约了。

然后，中国和韩国人互相推诿责任，做了无聊的事。

暂且不论谁对谁错，反正影响两边商人的声誉是不好的。

而且，两边还在内部被勒住。

中方对此非常理解。 商家付钱也看不到约定的效果，所以当然要吵。

韩国方面当时想投资的，是和在望京生活过的故乡商量之后，就烟消云散了，那当然也是怨恨。

无论如何，之后都是围成一个圈，一地鸡毛。

六、

韩国人在中国，至少望京的衰退发生在2008年末，高峰延伸到了2009年初。

原因很简单，美国次贷危机引发了全球金融危机，韩国作为美国的忠实弟弟当然逃不掉，而且首当其冲，幸运地成为炮灰。

那是在经济危机下，结果自然是出口受阻，投资收缩和消费下降，三驾马车都受到很大影响。

企业扛不住了就要自救，自救的办法只能是裁员、紧缩资金。

那不仅是本国，在国外的投资也要进一步缩小，这自然影响了望京。

算吧。 韩元是2005年到2006年的高峰期，人民币和韩元的汇率是1:120。

如果他们在本国赚了4/500万韩元的话，在中国加上补助金等的话就是千万左右，换算成人民币的话就是8万月薪，可以吃到好吃的东西。

毕竟当时北京的平均收入有四千多元，几乎是他们平均值的十分之一。

但经济危机爆发，人民币基本坚挺，而韩元却大幅贬值，与人民币的汇率最高跌至240。

也就是说，望京的韩国人什么都没做，收入减少了一半，从8万变成了4万，从4万变成了2万。

之后的汇率大概稳定在220了吧。 总之至少下跌了40%。

那就想想自己的收入突然减半是什么感觉吧？ 从每年100万美元变成了50万美元。 我必须说，这是在高管没有降薪的情况下，降薪后也只剩下30万美元。

普通职工，原来总共3/4万元，在望京生活得很好。

现在，突然剩下不到两万人了。 神马心情？ 而且也有被裁员的风险。 那更别扭。 小菜一碟。

结果，在望京和五道口等地，卖房和租房的人层出不穷，最后统一出现。

他们中的一些人不能做生意了，或者被裁员后不得不回国。

有些人还没有被裁掉，因为担心被裁掉，担心回来晚了找不到好位置，所以提前回国抢工作。

不是什么错吧。 总之韩国人开始撤退了。

我不知道韩国人去了多少，但我觉得30%是有底气的数字。 也就是说，可以认为期待北京的韩国人从高峰时期的7/8万人左右，下降到了至少5万多人。

房租，从高峰期到2009年春节后，五道口和望京几乎都跌了10%，20%也不少见，但无论如何，肯定没有涨。

我可以理解韩国人回国后退房不再租了也是正常现象，但我不理解他们为什么必须卖房。 而且，有的还真是抛售甩卖，最狠见过华鼎世家。 200多套平整的三居室，一套装修精良的家具，居然不到9000促销，全额的话也有可能是8000。

这在我看来很疯狂，真的体会到了什么是崩溃，什么是竞相践踏的逃脱。

实际上，即使没有韩国促销，望京的房价也在下跌。 因为全北京、全中国的房价都下跌了。

北京还不错。 高峰时期也不过20-30%。 其他地区的破碎并不是什么新鲜事。 60%以上有的是。

但望京即使再跌，当时也几乎单价在一万美元以上，花圃和南湖的老房子还超过万美元。 并不是跌得太狠。

但是，加上韩国人的大甩卖就不一样了。 虽然未必真的跌了多少钱，但无疑破坏了市场信心，使交易量更加惨淡。

例如，这几年很受欢迎的橄榄城，在当时最低谷的时候一定能用1.2万美元买到。 再低也没关系。

只要你厚颜无耻地交涉，多少都可以说。

我不能理解这种情况，和中介的韩国翻译讨论了好几次。

最后得出的结论是，这是炒房客的心态使然，正因为看不到真正的希望，不敢相信有希望，才会不惜血本大甩卖。

中国人没有经历过多少悲惨的经济危机，无论是1988年、1993年还是1997年，都有很少一部分人有记忆，大多数人没有感觉到。

与韩国不同，1997年的记忆太深，教训太惨痛。

那不是普通的危机，是亡国灭顶的恐惧，是丧权辱国的无奈和愤怒。

而且在中国工作的人，本身对经济有很强的敏感性，他们还记得十年前的惨状，所以不相信中国能扛得住。

这不能说是韩国人在使坏什么，但往往有种天然的优越感，认为本国资本主义时间比中国长，经济更好，制度更先进，人均收入更高。

那连韩国都扛不住美国的危机冲击，中国用什么扛得起来？

所以他们迫不及待要卖房子，即使真的想卖也要逃离中国。

据说这种人一开始并不占多数，但这种感情会传染，所以在望京，离开的人占30%，而卖房的人占业主的50%左右。

所以，在望京，这些“逃韩”是最有经验的，他们曾说已经预感到中国楼市即将崩溃，便坚决卖房。

我也发呆，不知道该听谁说。

但最后我坚定地相信租赁比，相信北京房价不会有太大泡沫。

特别是暴跌后，租赁比下降到了合理的范围，先看看情况吧。 不卖。

但是，我什么都不敢买。

那时，有人计划仿制望京，特别是与中间人勾结，从韩国人手里接收。

但是，我觉得这件事有点疯狂，所以不敢这么做的情况不多。

但是，如果那一年真的来接的话，我觉得那绝对赚钱了。

例如橄榄城，也许当时以最低价1万日元以上就能买到。 1.3万以下就可以了。

现在动辄上涨11万美元，这个涨幅远远超过大盘。

无论是望京新城、西园等，还是华鼎大户型，只要是望京的普通住宅小区，据说当年买就能赚钱。

但是，当时的人们有几个有这个头脑和决心的人呢。 在富贵危险中寻求着。 如果这个市场不按套路出牌怎么办？ 而且，也没有得到这么多钱的地方，只是想想而已。

那个时候价格很低，但是老百姓的投资意识也很弱。 我见过在卖场买房哭。 我觉得自己的一生结束了，被一所房子束缚着，每个月都得还上千。

不知道过去十年，这些人是否还在后悔？

七、

当时住在北京的韩国人中，卖房的人大多都回国了。

租赁住房不一定。 由于收入减少，有的搬到了广营、北苑、酒仙桥等周边房租和消费较低的板块。

第二年，也就是2009年的夏天，据说稍微回流了一点，但是再也回不到曾经的辉煌了。

之后，希望北京的韩国人应该在逐渐减少，到现在为止还剩下多少还不知道，根据官方的说法2万多人不到3万人，差不多有可能吧。 只不过是高峰时期的30-40%。

我想韩国人再也不会回来了。 今后也不能形成韩国村。

当时他们来中国是基于我们各项落后，所以在科技和商贸方面也需要他们。

但是以中国现在的基础和发展速度，韩国的并没有什么优势，来的很正常。

另一个是收入。 即使现在韩国人也一般赚4/500万韩元。 换算成人民币是两万多元吧。

那到中国再翻一番也是4/5万，高管依然是8万，和当时一样。

但是，这个时代不同。 到2008年的数万月薪无法与现在的购买力相提并论。

所以，中国对他们没有什么吸引力。 也许你可以去印度或南亚国家。 收入差距越大，吸引力也越强。

八、

总之，望京的韩国城是当时时代的产物，过去了就过去了，我不认为能再次繁荣起来。

特别是“萨德”事件爆发后，韩国对中国不再友好了。

中国也不能把他们太当回事。 平等的普通对待吧。 他们当时在望京的繁荣再也恢复不了。

我也想写关于撤离大望京的事情，但是这个韩国人写了一大堆，下次再说吧。

仅供参考。

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