广州一手市场常规分析带你去萝岗的常春藤。

郝教授买房，除了攻克学位房外，还分享了自己的商品房经验。 当然，现场踩踏的内容是必不可少的。 因此，一个星期六，带着妻子和孩子去洛林现场踩死。

为什么郗一直在强调践踏现场呢？ 我想只有你看的楼盘、房子增加了，才能知道哪个是好房子。 而且，在现场可以感受到房地产市场的真正热度。 不要受舆论的摆布，也不要听朋友圈中介的惊讶话语，要相信自己看到的东西。

萝岗，2016年广州最火的区域，一年翻倍贬低它。

广州的发展战略是“东进南拓西联北优中调”，其中东进和南拓是重点，东进是萝岗、增城，南拓是南沙，我们的投资是服从党，所以这第一篇献给萝岗。

之所以选择常春藤，是因为安居客看到其评价数很多，纯粹是凭直觉选择的。

1、交通配套周六中午11点半，老邕自驾中山一路出发，走黄埔大道华快，46分钟车程； 下午两点半回到原路51分钟。

往返72公里32元的高速费。 这个数据给珠城上班的人看，这是周末的数据，我觉得平时上下班的时间多30%-50%。

假设油耗为0.6元/公里，一个工作日的汽车成本在75元左右。

在楼盘现场首先会看到这样的楼盘配套图，所以在现场配合销售点点头就可以了。 这部分你得在家提前做计划。 现在的开发者喜欢强调n条地铁的在线覆盖。 不区分“计划中”、“建设中”、“已开通”也可以。 至少在百度地图上看看离楼盘网站的距离。

郝先生认为只要你家大楼距离地铁入口步行超过15分钟，就不准叫地铁盘。 开车，不要被中介和销售耍得团团转。

对于常春藤这个楼盘，和很多楼盘一样，需要大楼连接，所以对于自住的各位，开车吧。

2、现场气氛不进入楼盘，会有人来找你看楼吗？ 这些都是中介的朋友。

正常回答的话，已经有约了，然后直接进入卖场。 到时候你需要有点眼力，找开发商的内部销售人员。 这些内部销售中，有开发人员拥有的团队，也有整体外包的团队，但素质确实很高，服务很专业。

我一般从他们的服装、领带、挂牌上找标志。

然后，还要观察卖场里的人多不多，销售状态是否很忙，是否什么都没做。

那天去现场的心情真的很寂寞呢。。

绝对的销售比客户多，星期六处于这种状态。 更不用说平时了。 因此，现在市场的冷淡是真实的。 当然，这有很多理由。 稍后会慢慢分析。

3、每个楼盘都有沙盘这个部分。 大家看这个的时候，请注意整个楼盘是分几组开发的。 整体的供应楼数是多少？ 总户数是多少？ 因为从投资的角度分析，我们从开发商那里买的价格只是一个成本，它今年卖1w明年能卖2w也只是拿到商品的成本差异。 只有我们卖给经销商的时候才能评价赚了多少。 而且，影响销售价格的是供求关系。 如果你买了五年，开发商还在卖新商品。 到时候，就算你真的想卖，也不可能比开发商贵。

常春藤共分11期出售。 1-3期已经售出。 现在正在销售第四期。 预定19年6月交付给大楼，大楼整体为78栋，1.8w户。 我不知道你们听了是什么感觉。 妻子踩的次数很少，听到这个数字吓了几秒钟。

4、看样板间很多人都喜欢这个环节。 样板间真漂亮啊。 有无限的回忆。 我一般最不介意这个环节。 可能是因为从投资的角度看房子。 我们要买的不是这些建筑物，而是脚下的这片土地和这片土地上附加的配套设施。 户型和景观在影响房价的因素中，权重最低。

但是，如果你自己住的话，你可以看一下。 这种情况请以“消费”的心情，选择喜欢的东西。 但我必须强调，老郗还在这个世界上没有完美的家。 大家必须学会接受缺点。

郝先生在现场看了71m房和97m房，反正我对户型和风水一窍不通。 心里随便看看，脸上总得有什么不可思议的感觉。 而且要随时拿出手机计算器低估，算首付，算月供什么。

因为表演越真实，销售就越有热情，在下一阶段就能掌握优势。

幸运的是，老邵大学在拍DV剧。 我以前在佛山的不限购区踩过。 妻子知道我不会买限购区的产品，但被我现场的表演骗了，我以为我真的会进货。

5、报价看样板间后，销售带客户到小台报价。 先说常春藤这个盘子，8楼71m减去所有优惠177w，单价约2.5w。

网签的价格是1.5w。 这部分可以根据你的实际情况申请住房贷款，然后按照剩下的1w单价签订第二份合同。

这两个合同，30%用现金支付，30%在付楼前( 19年6月)分4次支付，剩下的40 )按5年4.8 )的名义利率支付，但老郝用计算机计算过，以后5年4.8 )的名义利率

也就是说，即使你在第一笔第一笔贷款中买了最小总额的车票，也需要一次性支付53万美元。 需要在18个月内支付21万美元。 30年的商业贷款最低月需要支付4207元。 最后需要支付五年的高利贷。

看完之后，老郗无言以对。 同在一年前，老郗仅48w首付5000元的供应就能撬动145w的资产。 目前的调控虽然抑制了房价的上涨，但却是通过打压纯刚需求来实现的。

从资金效益分析来看，郝先生现阶段不会一手买楼盘。 我喜欢去二手市场选市区的光盘。 至少二手卖家没有开发商强。 首付的比例是多少，不存在这么乱七八糟的报价。 我的投资理念是“买楼求杠杆”，一手市场杠杆率太低。

对于自营买家，我认为在珠城珠城工作的人不适合单身女性。 自驾游的单身男性和已婚家庭请考虑一下。 其实，整个长版块真正适合的只有在科学城工作的人。 对于这部分的人们，请去看看71米的单位。 说起来，长岭住了几个楼盘，只有这个卖了两家。 先上车再说。